Les particuliers ont-ils vraiment une influence sur les prix de l'immobilier ?

On entend depuis toujours les mêmes vieux poncifs pour expliquer la hausse (ou la baisse) de l'immobilier : taux d'intérêt qui incitent ou non les gens à emprunter, allongement de la durée de vie, migration des retraités vers le sud, éclatement des ménages (ou au contraire regroupement familial pour faire des économies), pénurie de foncier, ralentissement de la construction de logements, et j'en passe.

Pourtant, les particuliers n'ont guère d'influence sur les prix.

Empiriquement, celà s'explique assez bien :

  • Les particuliers qui vendent pour racheter un bien n'ont quasiment pas d'influence sur l'offre et la demande, donc sur les prix. Pour simplifier, si je vous vends mon appartement pour acheter le votre, rien ne change ni dans l'offre, ni dans la demande.
  • Les primo-accédants (nouveaux entrants) pourraient avoir une influence, en faisant augmenter la demande. Mais l'offre augmente d'une manière comparable (libération de logements anciens, par exemple par décès de l'occupant, et construction qui renouvelle le parc obsolète). Peu d'influence, donc...
Les propriétaires occupants n'ont donc pas d'influence sur l'offre et la demande (!)

Reste une dernière catégorie d'intervenants : les investisseurs. Il existe 2 sortes d'investisseurs : les "petits" investisseurs (généralement des particuliers), et les investisseurs institutionnels (les "zinzins", comme disent les spécialistes : banques, assurances, etc...)

Sur les marchés des grandes villes, l'influence sur les prix des petits investisseurs est négligeable : ils agissent de manière ponctuelle et désorganisée (ils achètent ou vendent souvent quand ils peuvent), là où les "zinzins" interviennent massivement et en suivant tous une logique comparable.

Ce sont donc les investisseurs institutionnels qui font les prix - et ce, fort logiquement, en fonction du rendement locatif, et d'autres critères économiques annexes (taux d'intérêt, croissance, prime de risque, etc...).

De fait, l'immobilier a des caractéristiques qui le font ressembler au marché obligataire : des loyers relativement "constants" à long terme (en évolution dans le temps analogue à l'inflation), et un temps de latence relativement long (un locataire restant en moyenne 2 ans ou plus en place, temps pendant lequel il servira un rendement fixe quelle que soit l'évolution de l'économie).

Il est donc intéressant de comparer l'immobilier parisien au marché des obligations, sur une période de plusieurs années : de fait, ces 2 marchés présentent d'étonnantes similitudes.

Quelques chiffres (origine INSEE, Chambre des Notaires, DGUHC) dans le document PDF ci-joint, comparaison entre l'immobilier parisien et le marché obligataire sur la période 1985-2003 : l'analogie est saisissante.

Alors, serait-on manipulés ? J'ai plutôt l'impression que les soi-disants "experts" sont hélas plus ignorants que manipulateurs, et qu'ils croient réellement ce qu'ils disent !

En tout cas, si vous prévoyez d'intervenir dans l'immobilier, essayez plutôt de prévoir le comportement... des obligations !