La FNAIM publie chaque mois un "taux de croissance" des prix de l'immobilier ancien, qui comporte une évolution mensuelle, trimestrielle et annuelle des prix pour les appartements, les maisons, et l'ensemble.

Or, ces chiffres paraissent incohérents : l'écart est significatif entre le cumul des pourcentages mensuels sur un an et le pourcentage annuel publié, par exemple.

Dans le cas des appartements, entre Octobre 2005 et Septembre 2006, la FNAIM indique une hausse de 7,3% sur un an - le cumul des pourcentages mensuels publiés donne, quant à lui, une baisse de 0,6% ...

Le détail du calcul figure à la fin de ce post. La question étant, quelle est la cause de ce décalage ?

Eh bien, elle est simple : il suffit de lire ce que la FNAIM écrit (en tout petit) en bas de son rapport : "Le pourcentage de variation annuelle mesure l'évolution intervenue entre la moyenne des prix mensuels moyens des 12 derniers mois connus et la moyenne des prix mensuels des 12 mois précédents".

7,3%, ce n'est donc pas une évolution des prix sur un an (cette évolution est de -0,6%, d'après le calcul que j'ai fait selon les chiffres FNAIM, et qui figure ci-dessous).
C'est une évolution entre la moyenne de 2006 et la moyenne de 2005, pour simplifier.

La conclusion, c'est que l'immobilier stagne depuis plus d'un an, que çà apparaît clairement dans les chiffres de la FNAIM, mais que c'est beaucoup moins clair dans les commentaires de la FNAIM... ou comment faire dire aux chiffres ce que l'on veut !

Détail du calcul :

Evolution mensuelle des prix des appartements :

10/05 : -2,6
11/05 : +0,3
12/05 : +0,8
01/06 : +0,7
02/06 : +0,4
03/06 : -1,9
04/06 : +2,0
05/06 : +1,0
06/06 : -0,3
07/06 : +1,3
08/06 : -1,7
09/06 : +0,4

Par exemple, en Octobre 05, les prix ont baissé de 2,6%, donc ont été multipliés par 0,974 (un appartement valait 97,4% de ce qu'il valait le mois précédent); En Novembre de la même année, +0,3%, donc multiplication par 1,003; etc...
De proche en proche :

0,974 x 1,003 x 1,008 x 1,007 x 1,004 x 0,981 x 1,020 x 1,010 x 0,997 x 1,013 x 0,983 x 1,004 = 0,994
Soit une baisse de 0,6% sur un an (les prix ont été multipliés par 0,994).

CQFD...