Blog - Pierre-Yves Gibello

Aller au contenu | Aller au menu | Aller à la recherche

lundi, juin 25 2007

Le Plan d'Epargne Logement : un produit dérivé à effet de levier

Comment, le PEL (comme le CEL) serait un instrument de spéculation à effet de levier, et pas ce placement d'épargne tranquille souscrit dans l'optique d'acquérir son logement ?

Si vous n'êtes pas familier avec les produits dérivés, je vais d'abord prendre un exemple (pour expliciter mon propos), avant de revenir au PEL :

Supposons que je me porte acquéreur d'une option d'achat, me donnant le droit d'acquérir un baril de pétrole pour 60 $ dans 6 mois.

Si le marché s'attend à ce que le baril coûte 65 $ à cette date, je devrai payer mon option environ 5 $.

Mais si le baril vaut 75 $ dans 6 mois, je pourrai l'acheter 60 $ pour le vendre 75, et je gagnerai 10 $ (15 $ moins les 5 $ payés pour l'option). Pour une option payée 5$, le gain est de 200%, alors que le baril s'est seulement apprécié de 25 % ! On appelle çà un "effet de levier".

Par contre, si le baril vaut moins de 60 $, je m'abstiendrai d'exercer mon option : j'aurai perdu mon argent...

Un produit dérivé, c'est çà : une option prise sur le futur, un pari sur la valeur future de quelque chose (que les financiers appellent le "sous-jacent" : dans mon exemple, c'est le baril de pétrole, mais çà pourrait être n'importe quoi d'autre : le cours d'une action, le prix du sucre, les taux d'intérêt, le CAC 40...).
Et la valeur de l'option fluctue beaucoup plus vite que le sous-jacent, comme on l'a vu dans l'exemple ! Quant au risque pris, il est en proportion de l'effet de levier potentiel (dans mon exemple, le perdant y aurait laissé la totalité de sa mise).

Mais là, je m'éloigne du sujet ! Quel est le rapport avec votre Plan d'Epargne Logement ?

Eh bien, c'est assez simple : votre PEL (ou CEL) vous permet d'accéder à un crédit futur dont le taux est fixé à l'avance.

Il s'agit donc bien d'une option : et si les taux montent, ce que vous pourrez gagner sera incommensurable à ce que vous aura coûté le plan.

Surtout qu'en période de hausse de taux, l'immobilier baisse ! Votre gain est alors à double détente : vous achetez à taux faible de l'immobilier pas cher.

Et si les taux baissent ?
Vous n'utiliserez tout simplement pas le plan : vous n'aurez perdu que la différence avec d'autres placements plus rémunérateurs (c'est le prix de l'option, en fait).
Le risque encouru se limite à un simple manque à gagner.

L'épargne logement est donc bien mal nommée, et à tort présentée comme un placement de père de famille : il s'agit d'un produit dérivé sur les taux d'intérêt - et absolument pas d'un produit sécurisé d'épargne en vue d'acquérir un logement, n'en déplaise à votre cher banquier.

L'épargne logement est un instrument de couverture contre la hausse des taux d'intérêt !

Jetez maintenant un oeil à l'évolution récente des taux : n'est-ce pas le moment de remplir à fond votre vieux PEL / CEL, ou d'en souscrire un en vitesse ?

Rendez-vous dans 5 ans, et à bon entendeur...

jeudi, octobre 12 2006

Les statistiques de la FNAIM sont-elles incohérentes ?

La FNAIM publie chaque mois un "taux de croissance" des prix de l'immobilier ancien, qui comporte une évolution mensuelle, trimestrielle et annuelle des prix pour les appartements, les maisons, et l'ensemble.

Or, ces chiffres paraissent incohérents : l'écart est significatif entre le cumul des pourcentages mensuels sur un an et le pourcentage annuel publié, par exemple.

Dans le cas des appartements, entre Octobre 2005 et Septembre 2006, la FNAIM indique une hausse de 7,3% sur un an - le cumul des pourcentages mensuels publiés donne, quant à lui, une baisse de 0,6% ...

Le détail du calcul figure à la fin de ce post. La question étant, quelle est la cause de ce décalage ?

Eh bien, elle est simple : il suffit de lire ce que la FNAIM écrit (en tout petit) en bas de son rapport : "Le pourcentage de variation annuelle mesure l'évolution intervenue entre la moyenne des prix mensuels moyens des 12 derniers mois connus et la moyenne des prix mensuels des 12 mois précédents".

7,3%, ce n'est donc pas une évolution des prix sur un an (cette évolution est de -0,6%, d'après le calcul que j'ai fait selon les chiffres FNAIM, et qui figure ci-dessous).
C'est une évolution entre la moyenne de 2006 et la moyenne de 2005, pour simplifier.

La conclusion, c'est que l'immobilier stagne depuis plus d'un an, que çà apparaît clairement dans les chiffres de la FNAIM, mais que c'est beaucoup moins clair dans les commentaires de la FNAIM... ou comment faire dire aux chiffres ce que l'on veut !

Détail du calcul :

Evolution mensuelle des prix des appartements :

10/05 : -2,6
11/05 : +0,3
12/05 : +0,8
01/06 : +0,7
02/06 : +0,4
03/06 : -1,9
04/06 : +2,0
05/06 : +1,0
06/06 : -0,3
07/06 : +1,3
08/06 : -1,7
09/06 : +0,4

Par exemple, en Octobre 05, les prix ont baissé de 2,6%, donc ont été multipliés par 0,974 (un appartement valait 97,4% de ce qu'il valait le mois précédent); En Novembre de la même année, +0,3%, donc multiplication par 1,003; etc...
De proche en proche :

0,974 x 1,003 x 1,008 x 1,007 x 1,004 x 0,981 x 1,020 x 1,010 x 0,997 x 1,013 x 0,983 x 1,004 = 0,994
Soit une baisse de 0,6% sur un an (les prix ont été multipliés par 0,994).

CQFD...

jeudi, juin 29 2006

Sois un imposteur, mon fils !

Avez-vous déjà entendu parler de la Loi de Pareto ?
Plus connue sous le nom de "loi des 20-80", elle s'applique (assez mystérieusement) à de nombreux domaines : par exemple, 20% des articles commercialisés par votre supermarché représentent 80% des ventes, ou encore 20% de la population possède 80% des richesses.

Et alors, me direz-vous ?

Eh bien, elle s'applique aussi au monde du travail (ou du sport, ou de presque tout ce qui demande un effort) : pour atteindre 80% d'un objectif au lieu d'en atteindre 100%, il suffit de faire... 20% de l'effort !

Un monde dominé par de telles lois physiques donne donc l'avantage aux imposteurs, surtout dans un système compétitif qui vous juge davantage par comparaison avec les autres qu'en fonction de vos performances réelles...

Fixez-vous comme objectif d'atteindre 80% de l'objectif qui vous est assigné, et non seulement vous travaillerez 5 fois plus vite, ou 5 fois moins, que la plupart des gens (puisque vous n'aurez que 20% du travail à effectuer), mais en plus vous obtiendrez un résultat honorable (vos "adversaires" étant fatigués, ou en retard, ou ayant perdu de vue les priorités essentielles, plafonneront eux aussi à 80% de l'objectif...).

Et si vous avez besoin de réaliser une performance, eh bien, insistez un peu au delà des 20% : faites seulement 50% de l'effort nécessaire, vous serez proche d'atteindre l'objectif à 90%, et il ne restera plus grand monde pour faire mieux (mais attention : si vous le faites trop souvent, vous serez fatigué).

Evidemment, les spécialistes de votre domaine d'activité, les vrais, ceux qui ont vraiment travaillé et qui ont du vrai talent, sauront que vous êtes un imposteur...
Mais ils seront seuls à s'en rendre compte (pour la plupart des gens, vous serez un brillant personnage), et quoiqu'il en soit ils auront quand même besoin de vous, faute de mieux !
De plus, ils seront fort amusés d'observer votre petit manège, ce qui vous fera bénéficier d'un certain capital sympathie, d'autant plus que vous ne serez pas pour eux une menace crédible.

Et voilà, si vous vous demandiez encore comment certains font pour être en même temps médecin, entrepreneur, sportif, intellectuel, artiste, père de famille tout en continuant à prendre des vacances, maintenant vous avez une idée plus précise.

20%, et tu vivras 5 vies à 80%, mon fils... Ca fait quand même 400%.
A choisir, donc, sois un imposteur, mon fils !

mercredi, juin 14 2006

Si j'étais Domenech, j'aurais truqué France/Chine !

Voilà ce que j'aurais fait : j'aurais dit au sélectionneur Chinois, toi tu fais jouer tes petits jeunes prometteurs, tu les laisses jouer à fond, et moi je m'arrange pour faire une belle histoire de football, dont on sortira tous les deux grandis.

Scénario : la France joue un peu mou, sans prendre trop de risques (je n'aurais pas pu prévoir l'attitude de Cissé à l'avance, moi non plus... mais pourquoi a-t-il pris des risques ??).
Si on marque, tant pis, on fauchera un brave Chinois dans la surface un peu plus tard, sans lui faire mal; fais tirer le pénalty par un type expérimenté qui va comprendre tout seul que s'il tire plein cadre Barthez arrivera bien à éviter le ballon !

A la fin, on fera rentrer un sauveur providentiel, et comme on accélèrera tous à fond, et on arrivera bien à marquer un ou deux buts, enfin çà çà nous regarde...

Belle histoire de foot, non ?

En plus, je serais allé négocier quelque chose avec les sponsors de Ribéry : au passage, on aurait mis quelques agitateurs dans le stade, pour inciter le public à scander "Ribéry ! Ribéry !" afin de préparer son entrée, et alors là, on approche la superproduction pour ce qui est de l'effet dramatique !

Mais bon, M. Domenech n'a pas eu à faire çà, puisque çà s'est produit tout seul... Quant à moi, j'aime trop la magouille, c'est pour çà que je ne serai sans doute jamais sélectionneur !

vendredi, mars 24 2006

Patron et anti CPE...

Et oui, je porte la double casquette de (petit) patron et d'opposant au CPE (et autres CNE...)
Je me suis même permis de manifester - et j'ai remarqué dans la foule quelques uns de mes homologues, sans doute mus par les mêmes motivations.

A noter que, s'il m'arrive d'embaucher dans le futur, il est probable que je fasse usage du CNE, ou du CPE s'il existe !

Alors, contradiction ? Je m'explique :

- Précariser entraîne un nivellement par le bas. C'est par exemple ce qui se passe aux US avec les hypermarchés WalMart, spécialistes incontestés du moins-disant social : quand WalMart s'implante quelque part, il propose des prix si bas que ses concurrents sont obligés de baisser les salaires et la couverture sociale de leurs salariés pour survivre. Il en va de même des fournisseurs de WalMart. Et si le maire du coin rejette l'implantation, WalMart trouve facilement un maire complaisant aux alentours (création d'emplois, taxe pro, etc...)
- Précariser a donc pour principale conséquence la modération salariale. Et baisser les salaires ne sert à rien, si ce n'est à réduire le pouvoir d'achat donc restreindre la clientèle des PME de proximité. Ca ne sert pas à accroître notre compétitivité internationale : si vous êtes 20 fois plus cher qu'un Chinois, divisez votre salaire par 2 et vous serez encore 10 fois plus cher (corollaire : vous ne pourrez plus vous payer que des produits... Chinois !)

En clair, si précariser devient légal, la concurrence devrait me forcer à le faire. Par effet domino, les salaires baisseront globalement, ce qui nuira à l'économie.
Donc, précariser doit être interdit !

mercredi, mars 8 2006

Au CIC, si on me vole mon fric, c'est de ma faute

Gérant de PME, j'ai eu la surprise de recevoir de ma banque (CIC / Lyonnaise de Banque pour ne pas la citer) un courrier dit "Convention Téléphone/Fax/Email", dont vous trouverez ici le texte intégral (je vous en recommande la lecture, assez divertissante - dans le texte, "nous" désigne l'entreprise signataire, c'est-à-dire moi, et "vous" désigne la banque, puisque c'est une lettre que ma société est censée adresser à la banque).

En quelques mots, en voici la teneur :
Si quelqu'un se fait passer pour moi et parvient, par téléphone, fax, email ou tout autre moyen, à donner un ordre au CIC concernant les comptes de ma société, alors la banque ne peut être tenue pour responsable - je prends même l'engagement d'endosser la pleine responsabilité.

Autrement dit, le CIC se juge tellement incapable de protéger mon argent qu'il me demande de l'absoudre si on me le vole par la ruse !

Et moi qui mettais mon argent en banque pour le protéger, justement... Quelle erreur !
Je crois que je vais plutôt le mettre sous mon matelas, et acheter un fusil.

Trêve de plaisanterie... Je n'ai évidemment pas signé ce papier, mais je m'interroge en ce qui concerne, par exemple, un client en délicatesse avec le CIC (ex. un client qui aurait un découvert fréquent) : serait-il en position de ne pas signer ?

Je m'interroge également sur les compétences commerciales de la banque, qui m'a assuré avoir envoyé le même papier à tous ses clients entreprise : quelle belle publicité !!

lundi, février 13 2006

De quel prophète se moque-t-on ?

A première vue, je vous avouerai franchement que les caricatures de Mahomet affublé d'une bombe dans son turban m'ont paru déplacées, et je continue à partager la juste indignation des musulmans aussi longtemps que le message est pris au premier degré (assimiler l'Islam au terrorisme est fondamentalement inadmissible).
La suite des évènements m'a fait quelque peu changer d'avis : ceux qui ont réagi par la violence sont justement ceux qui assimilent Islam et terrorisme. Et c'est eux qui ont été visés par le caricaturiste, c'est LEUR prophète qui a été représenté, pas celui des musulmans pour qui l'Islam est une religion.
Le caricaturiste a donc visé juste - la démesure des réactions le prouve.
Le prophète qu'il a croqué n'est pas celui des musulmans, c'est celui de ceux qui instrumentalisent la religion à des fins politiques, économiques ou personnelles.
Le blasphème est-il vraiment du côté que l'on croit ?

P.S. Mon respect pour les musulmans est, je pense, peu discutable. J'ai voyagé en terre d'Islam (Pakistan, Jordanie, Maroc). Les pakistanais m'ont même laissé très librement entrer dans leurs mosquées, ce que j'ai apprécié infiniment. J'ai la plupart du temps été accueilli avec ouverture d'esprit, et souvent avec plus d'hospitalité que dans bien des pays occidentaux. La ferveur de l'Islam m'a toujours impressionné, et donne à cette religion une dimension sacrée que bien d'autres religions ont perdue.
Par contre, s'il est une chose que je n'admets pas, c'est la récupération partisane du message religieux. Si le blasphème existe, alors le voilà dans sa forme la plus pure - et forcément inexpiable. Les mêmes travers ont existé dans l'histoire pour d'autres religions, le Christianisme en tête (ce n'est pas fini, à entendre le discours ambigu de l'administration Bush...), et je ne suis pas près de les pardonner à l'Eglise !

mercredi, novembre 9 2005

Les poulets s'invitent en banlieue

Ce 8 Novembre, j'ai lu avec un certain amusement l'analyse de M. Jirinovski, nationaliste russe, concernant les émeutes dans les banlieues françaises : elles auraient été fomentées par la CIA (sic), les Etats-Unis ayant tout à gagner d'un affaiblissement de l'Europe.

Méthode classique des tenants de la théorie du Complot, qui consiste à chercher à qui la crise peut profiter, avant de prétendre que ceux qui ont à y gagner en sont les instigateurs. J'ai choisi d'appliquer moi-même cette méthode, et je vous en livre ici les conclusions :

Depuis le début du conflit des banlieues, on n'entend plus parler du précédent sujet chaud de l'actualité, à savoir la grippe aviaire. A la grande satisfaction des producteurs de poulet, donc ! De là à penser que les émeutes ont été fomentées par les producteurs de poulet... Ma foi, cette explication vaut bien celle de M. Jirinovski !

Je crois bien que si j'étais une multinationale du poulet, j'aurais songé à monter une telle opération : nom de code, "Gloire aux poulets"...

mercredi, septembre 7 2005

L'économie du stagiaire, ou la délocalisation locale

Lorsque les patrons de l'informatique se plaignent des coûts salariaux et menacent de délocaliser, je me permets de doucement rigoler.
Un Indien coûterait 300 EUR par mois ? sans doute. Mais imaginez que vous disposiez d'une sorte d'Indien local, corvéable à merci, et payé encore moins (si ce n'est... pas du tout !)
Un rêve de patron libéral ? l'esclave moderne ?
Eh bien non, cet "Indien" parfait a un nom : le STAGIAIRE !

Enseignant en école d'ingénieurs (informaticiens), je vois chaque année défiler des bataillons de stagiaires, occupés à des tâches de production rentables, mais dont la valeur ajoutée éducative laisse à désirer.
Le projet type : un Intranet en PhP / MySQL. La technologie est gratuite, le programmeur est gratuit, tout va bien ! (j'ai même vu des étudiants contraints de travailler chez eux, l'employeur ne disposant pas de locaux suffisants... là, on approche le record du monde).

De plus, l'étudiant qui sera formé sur ces technologies se trouvera sur le marché du travail face à une masse d'autodidactes de tous poils, se prétendant qualifiés sur les mêmes technologies (ce qui est parfois vrai, mais statistiquement rare), et prêts à travailler pour un salaire de misère... Ce qui permettra à notre patron de faire baisser les prétentions salariales jugées démesurées de l'étudiant (qui bien entendu aura la préférence â l'embauche : l'autre, le sans-grade cité plus haut, ne servant qu'à faire baisser les prix... Merci, Patron !)

Donc, à ceux qui menacent de délocaliser, je répondrais qu'ils l'ont en quelque sorte déjà fait... localement !
Au rythme actuel, les équipes de développement seront bientôt composées essentiellement de stagiaires - ce qui me fait dire que nous sommes entrés dans l' "économie du stagiaire" !
Décidément, l'Indien n'est pas une menace, tout va bien...

jeudi, juin 30 2005

La mort court vite ?

J'ai 38 ans : environ la moitié de mon "espérance de vie". Qu'il est tentant de se reposer sur une telle certitude ! Pourtant, qui n'a jamais eu la sensation étrange que le temps s'accélère, que les années défilent de plus en plus vite ?
Travail, responsabilités, rythme de la vie d'adulte : heureusement, les explications rassurantes ne manquent pas.

Pourtant...

Le seul temps qui ait une valeur, c'est celui de l'expérience vécue. Il est composé de l'accumulation des expériences, de la somme de ce que vous êtes capable d' "enregistrer". C'est de la durée, plutôt que du temps.

Cette durée dépend de la vitesse d' "enregistrement", pas du rythme de l'horloge : le temps de votre vie, c'est celui de votre horloge interne, qui détermine le nombre d'expériences que vous pouvez accumuler par unité de temps réel.

Et tout porte à croire que cette horloge interne ralentit, par rapport à l'horloge du salon : en quelque sorte, la "densité" de la vie est bien supérieure pour un bébé à ce qu'elle est pour un vieillard. Le jeune traite et accumule les informations plus vite que l'ancien.

Pour simplifier, faisons l'hypothèse suivante, fictive mais assez éclairante : vous vivez 80 ans; pendant les premiers 40 ans, vous accumulez une expérience par seconde, et pendant les 40 ans suivants une expérience toutes les 2 secondes.
Dans ce cas, il est facile de comprendre que vos 40 dernières années s'écouleraient 2 fois plus vite que les 40 premières.

Bien sûr, la variation n'est pas aussi nette. Elle est progressive. Mais le résultat est le même : plus votre horloge interne ralentit, plus le temps vécu s'accélère, et plus la durée de vie qui vous reste fond à vue d'oeil. La fin de votre vie passera bien plus vite que le début.

Le temps qui s'accélère n'aurait donc rien d'une illusion : beaucoup n'imaginent pas que leur fin s'approche à si grands pas.
Et si j'ai quelque peu troublé votre quiétude, il vous reste au moins le temps d'espérer que je me sois trompé !

mercredi, juin 1 2005

L'immobilier, marché obligataire ?

Les particuliers ont-ils vraiment une influence sur les prix de l'immobilier ?

On entend depuis toujours les mêmes vieux poncifs pour expliquer la hausse (ou la baisse) de l'immobilier : taux d'intérêt qui incitent ou non les gens à emprunter, allongement de la durée de vie, migration des retraités vers le sud, éclatement des ménages (ou au contraire regroupement familial pour faire des économies), pénurie de foncier, ralentissement de la construction de logements, et j'en passe.

Pourtant, les particuliers n'ont guère d'influence sur les prix.

Empiriquement, celà s'explique assez bien :

  • Les particuliers qui vendent pour racheter un bien n'ont quasiment pas d'influence sur l'offre et la demande, donc sur les prix. Pour simplifier, si je vous vends mon appartement pour acheter le votre, rien ne change ni dans l'offre, ni dans la demande.
  • Les primo-accédants (nouveaux entrants) pourraient avoir une influence, en faisant augmenter la demande. Mais l'offre augmente d'une manière comparable (libération de logements anciens, par exemple par décès de l'occupant, et construction qui renouvelle le parc obsolète). Peu d'influence, donc...
Les propriétaires occupants n'ont donc pas d'influence sur l'offre et la demande (!)

Reste une dernière catégorie d'intervenants : les investisseurs. Il existe 2 sortes d'investisseurs : les "petits" investisseurs (généralement des particuliers), et les investisseurs institutionnels (les "zinzins", comme disent les spécialistes : banques, assurances, etc...)

Sur les marchés des grandes villes, l'influence sur les prix des petits investisseurs est négligeable : ils agissent de manière ponctuelle et désorganisée (ils achètent ou vendent souvent quand ils peuvent), là où les "zinzins" interviennent massivement et en suivant tous une logique comparable.

Ce sont donc les investisseurs institutionnels qui font les prix - et ce, fort logiquement, en fonction du rendement locatif, et d'autres critères économiques annexes (taux d'intérêt, croissance, prime de risque, etc...).

De fait, l'immobilier a des caractéristiques qui le font ressembler au marché obligataire : des loyers relativement "constants" à long terme (en évolution dans le temps analogue à l'inflation), et un temps de latence relativement long (un locataire restant en moyenne 2 ans ou plus en place, temps pendant lequel il servira un rendement fixe quelle que soit l'évolution de l'économie).

Il est donc intéressant de comparer l'immobilier parisien au marché des obligations, sur une période de plusieurs années : de fait, ces 2 marchés présentent d'étonnantes similitudes.

Quelques chiffres (origine INSEE, Chambre des Notaires, DGUHC) dans le document PDF ci-joint, comparaison entre l'immobilier parisien et le marché obligataire sur la période 1985-2003 : l'analogie est saisissante.

Alors, serait-on manipulés ? J'ai plutôt l'impression que les soi-disants "experts" sont hélas plus ignorants que manipulateurs, et qu'ils croient réellement ce qu'ils disent !

En tout cas, si vous prévoyez d'intervenir dans l'immobilier, essayez plutôt de prévoir le comportement... des obligations !

mardi, février 8 2005

Bienvenue sur mon Blog !

Ca y est, je me suis décidé à rejoindre la communauté des bloggers...

A priori, j'ai l'intention de poster ici quelques réflexions et humeurs sur des sujets variés qui me tiennent à coeur : la technologie (je suis informaticien) et son impact social, le sport (que je pratique intensément), et divers sujets qui me passeront par la tête (un blog, ça sert à ça, non ?)

A priori, mais en fait, pour le contenu, on verra bien...

page 2 de 2 -